Công Ty Luật TNHH LCMT

http://www.luatlcmt.com

Quy định về thực hiện hợp đồng – xu hướng xa rời BLDS của Luật Nhà ở và Luật Đất đai

Đối với những giao dịch có đối tượng gần gũi nhau như giữa nhà và đất, BLDS, Luật Đất đai và Luật Nhà ở lại có những quy định khác nhau dẫn đến những bất cập trong việc áp dụng pháp luật và hiệu quả của BLDS (Bộ luật gốc) lại ít đuợc áp dụng hơn luật chuyên ngành (Luật Nhà ở và Luật Đất đai). Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ đề cập đến các quy định về thi hành hợp đồng đối với đối tượng là bất động sản là nhà và đất và một số kiến nghị về việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với quy định của BLDS năm 2015.
Xu huong Hop dong
Đối với những giao dịch có đối tượng gần gũi nhau như giữa nhà và đất, BLDS, Luật Đất đai và Luật Nhà ở lại có những quy định khác nhau dẫn đến những bất cập trong việc áp dụng pháp luật và hiệu quả của BLDS (Bộ luật gốc) lại ít đuợc áp dụng hơn luật chuyên ngành (Luật Nhà ở và Luật Đất đai). Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ đề cập đến các quy định về thi hành hợp đồng đối với đối tượng là bất động sản là nhà và đất và một số kiến nghị về việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với quy định của BLDS năm 2015.

 

1.Dẫn đề

Bộ luật Dân sự  (BLDS) có vị trí, vai trò là luật chung trong hệ thống pháp luật, nhất là trong việc thực hiện ba chức năng: Quy định những vấn đề cơ bản nhất, chung nhất có liên quan đến tất cả các lĩnh vực thuộc đời sống dân sự; định hướng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự đặc thù và khi các luật chuyên ngành không có quy định về một quan hệ dân sự thì quy định của BLDS được áp dụng để điều chỉnh.

BLDS năm 2015 là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự, các luật khác có liên quan đến điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của BLDS. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng trái với quy định của BLDS thì phải áp dụng các quy định của BLDS. Tuy nhiên, thực tế thì luật chuyên ngành lại được ưu tiên áp dụng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Theo khoản 2 Điều 4 BLDS năm 2015 Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này mà quy định tại Điều 3 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự lại rất chung chung như:

“1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản. 

Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. 

Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực. 

Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

Thứ hai: Các quy định trong BLDS thường để mở và việc áp dụng pháp luật sẽ dẫn đến áp dụng quy định của luật chuyên ngành như quy định về hình thức hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất. (Ví dụ: Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 có quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”).

Thứ ba: Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã quy định trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật quy định khác nhau về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành, thì áp dụng quy định của văn bản ban hành sau để phù hợp nhất đối với điều kiện thực tế. Khoản 1 Điều 168 BLDS năm 2005 thì quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Từ đó thấy rằng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký và luật chuyên ngành sẽ được ưu tiên áp dụng hơn so với quy định của BLDS năm 2005.

Như vậy, có thể thấy rằng, đối với những giao dịch có đối tượng gần gũi nhau như giữa nhà và đất, BLDS, Luật Đất đai và Luật Nhà ở lại có những quy định khác nhau dẫn đến những bất cập trong việc áp dụng pháp luật và hiệu quả của BLDS (Bộ luật gốc) lại ít đuợc áp dụng hơn luật chuyên ngành (Luật Nhà ở và Luật Đất đai). Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ đề cập đến các quy định về thi hành hợp đồng đối với đối tượng là bất động sản là nhà và đất và một số kiến nghị về việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với quy định của BLDS năm 2015.

II.Thực hiện hợp đồng – Những quy định cơ bản 

1.Khái quát chung về thực hiện hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388 BLDS năm 2005; Điều 385 BLDS năm 2015).

Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu (Điều 122 BLDS năm 2005; Điều 117 BLDS năm 2015) thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Nghĩa là, từ thời điểm đó, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau.

Vì vậy, thực hiện hợp đồng dân sự là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia.

Khi thực hiện hợp đồng dân sự, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc đã được BLDS quy định. Thực hiện đúng, đầy đủ các điều khoản về đối tượng, địa điểm, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác mà nội dung của hợp đồng đã xác định. Ngoài ra, việc thực hiện hợp đồng dân sự còn phải tuân theo những cách thức mà pháp luật đã quy định đối với từng loại hợp đồng cụ thể.

2.Những sự kiện pháp lý quan trọng trong quá trình thực hiện hợp đồng

2.1. Thời điểm ký kết

Hợp đồng dân sự được giao kết trong các trường hợp: Vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết; khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.

Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản (Điều 401 BLDS năm 2005). BLDS năm 2015 bổ sung trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.

Ý nghĩa của thời điểm giao kết hợp đồng xuất phát từ bản chất của hợp đồng dân sự là sự thống nhất ý chí của các bên, khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng thì mặc dù chưa được công chứng, chứng thực, đăng ký cho phép nhưng hợp đồng đã hình thành. Hơn nữa, từ thời điểm các bên đạt được sự thỏa thuận về nội dung của hợp đồng đến thời điểm hợp đồng có thể được đăng ký, cho phép, công chứng hay chứng thực là một khoảng thời gian mà từ đó sẽ dẫn đến quyền dân sự của các bên đương sự bị ảnh hưởng và các bên không tự chịu trách nhiệm với các giao dịch dân sự do chính mình xác lập, gây khó khăn cho việc giải quyết tranh chấp sau này.

2.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Bên có quyền được phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng và được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng. Kể từ thời điểm này, các bên không thể tự ý rút lại, sửa đổi, hủy bỏ cam kết trong hợp đồng và hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên giống như pháp luật.

Điều 404 BLDS 1995 quy định về hiệu lực hợp đồng như sau: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên; 2. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định…”  BLDS 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng, mà Điều 405 chỉ khái quát là: “hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.”.

2.3. Thời điểm hoàn thành hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt khi các bên đã hoàn thành hợp đồng. Khi các bên tham gia hợp đồng đã thực hiện toàn bộ nội dung của nghĩa vụ phần mình và do vậy mỗi bên đều đã đáp ứng được quyền dân sự của mình (mục đích khi giao kết hợp đồng dân sự đã đạt được) thì hợp đồng coi như đã hoàn thành.

III. Xu hướng xa rời của Luật Đất đai và Luật Nhà ở đối với các quy định của BLDS về thực hiện hợp đồng

1.Về hình thức hợp đồng

Hình thức hợp đồng được quy định trong các phần khác nhau của BLDS 2015, tuy nhiên, những hợp đồng mà pháp luật qui định bắt buộc phải làm bằng văn bản là những loại hợp đồng có nội dung phức tạp cần phải được thể hiện bằng những điều khoản cụ thể, chi tiết để quá trình thực hiện hợp đồng được thuận lợi, dễ dàng hơn và hạn chế sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng.

Điều 450 BLDS năm 2005 quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Điều 689 BLDS năm 2005 quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Điều 502 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Từ các quy định trên cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Vì vậy, các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng để hợp đồng có hiệu lực.

2.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

* Đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

– Điều 503 BLDS năm 2015 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.

– Luật Đất đai 2013 quy định các hợp đồng phải công chứng, chứng thực và phải đăng ký gồm: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 126), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 127), hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 128), hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 130).

Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

* Đối với hợp đồng mua bán nhà ở

Tại Điều 122 Luật Nhà ở quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đến thời điểm “đăng ký” mới có hiệu lực nhưng hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Theo quy định này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù đã được công chứng, chứng thực cũng chưa có hiệu lực; các bên chưa có nghĩa vụ bắt buộc và chịu trách nhiệm về những cam kết theo hợp đồng; các quy định của BLDS điều chỉnh việc thực hiện hợp đồng không có giá trị đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì các hành vi “thực hiện hợp đồng” được ghi nhận trước thời điểm đăng ký (sang tên chủ sử dụng).

Nhà ở thường gắn liền với đất, việc quy định thời điểm có hiệu lực khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho việc giải quyết tranh chấp gặp khó khăn khi xác định hợp đồng là vô hiệu hay đã có hiệu lực.

3. Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, chuyển quyền sử dụng đất

* Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

–  Điều 503 BLDS năm 2015 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.

– Khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

* Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:

– Khoản 5, Điều 93 Luật Nhà ở năm 2015 quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sớm hơn quy định của BLDS (thời điểm chung của BLDS là thời điểm đăng ký- sang tên chủ sở hữu) cũng là không hợp lý vì bên mua chưa thực hiện một nghĩa vụ cơ bản nào thì bên bán đã mất quyền sở hữu; quy định của BLDS điều chỉnh hành vi “thực hiện hợp đồng” mua bán nhà ở nhằm đảm bảo cân bằng quyền lợi, ràng buộc quyền lợi của hai bên bị hạn chế tác dụng.

Đặc biệt, việc quy định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở không trùng khớp dẫn đến tình trạng khi có xảy ra tranh chấp việc xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia gặp khó khăn.

IV. Kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai theo định hướng BLDS năm 2015

1.Về hình thức hợp đồng

* Đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại: điểm a.4 (đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) và a.6 (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2. 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này; đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng.

* Đối với hợp đồng mua bán nhà ở
Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn: Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp dụng Điều 139 BLDS năm 1995 để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Tòa án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Toà án. Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Có thể thấy, trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, có sự giải quyết khác nhau trong trường hợp hợp đồng vô hiệu về hình thức giữa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà ở.

BLDS năm 2015 đã được sửa đổi theo hướng luật hóa hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/ NQ – HĐTP của HĐTP TANDTC, theo đó Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu nhưng loại trừ các trường hợp sau: (i) Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó; (ii) Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, với quy định này, đã phần nào giải quyết được việc giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch tích cực, thiện chí thực hiện giao dịch (đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch).

2.Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Tại điểm d khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã; khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trong khi đó, Luật Công chứng quy định hợp đồng thế chấp bất động sản; thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Cụ thể: tại khoản 1 Điều 54 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.”; khoản 1 Điều 5 Luật này quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như vậy, tuy quy định cùng một vấn đề nhưng giữa hai văn bản luật trên đã có sự chồng chéo.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Do đó, cần có quy định thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, loại bỏ các quy định chồng chéo và không cần thiết để đảm bảo sự kiểm soát chặt chẽ các giao dịch về quyền sử dụng đất của Nhà nước và tạo tâm lý yên tâm hơn cho các bên khi xác lập và thực hiện hợp đồng.

BLDS là luật gốc, vì vậy, cần dựa vào các quy định trong BLDS năm 2015. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận hoặc không có thỏa thuận thì tại thời điểm giao kết, vì đây là thể hiện rõ ràng nhất ý chí, quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao kết hợp đồng.

Đối với bất động sản, đặc biệt là nhà ở, quyền sử dụng đất, cần quy định về việc công chứng, chứng thực thì xu hướng cần phải thuận lợi, khả thi và phải quy định đồng bộ giữa nhà và đất.

3.Về giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu

Hợp đồng dân sự là giao dịch dân sự, cho nên hậu quả pháp lý của của hợp đồng vô hiệu được giải quyết như giao dịch dân sự vô hiệu. Điều 137 của BLDS năm 2005, Điều 131 BDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, đặc biệt là quy định về việc xác định chênh lệch giá là một loại thiệt hại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà ở đã được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Quy định của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC vẫn đang áp dụng nhưng chưa được luật hóa vào BLDS năm 2015, vì vậy, để đảm bảo thống nhất trong công tác xét xử, đúng tinh thần quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, đề nghị đưa những quy định trong Nghị quyết số 01/2003/ NQ – HĐTP về cách xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thiệt hại vào trong luật.

Th.s CHU HOÀNG HẢI QUỲNH (Vụ Tư pháp- Văn phòng Quốc hội)



 

Nguồn tin: tapchitoaan.vn

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây